Emplacement réservé : quand l'inaction de la collectivité libère le terrain

I - Emplacement réservé et droit de délaissement : le rappel

Le plan local d'urbanisme peut délimiter des emplacements réservés (article L.152-2 du Code de l'urbanisme). Ils sont destinés à accueillir de futurs équipements publics : voies, ouvrages, espaces verts, programmes de logements.

Pour le propriétaire, la contrainte est lourde. Il conserve son bien, mais ne peut plus y construire librement. En contrepartie, la loi lui ouvre un droit de délaissement : il peut mettre en demeure la collectivité bénéficiaire d'acquérir le terrain réservé.

La procédure est encadrée par l'article L.230-3 du Code de l'urbanisme :

1. La collectivité dispose d'un an à compter de la réception de la demande en mairie pour se prononcer.
2. En cas d'accord amiable, le prix doit être payé au plus tard deux ans après cette réception.
3. À défaut d'accord sur le prix à l'issue du délai d'un an, le propriétaire ou la collectivité peut saisir le juge de l'expropriation. Celui-ci prononce le transfert de propriété et fixe le prix.

Reste une question : que se passe‑t-il si personne ne saisit le juge ? L'article L.230-4 y répond. Le juge doit être saisi au plus tard trois mois après l'expiration du délai d'un an. À défaut, la réserve et les limitations au droit de construire qui en découlent ne sont plus opposables au propriétaire.

Autrement dit, la collectivité dispose au total de quinze mois (un an, puis trois mois) à compter de la réception de la mise en demeure en mairie. Par exemple, pour une demande reçue le 1er mars 2025, le délai d'un an expire le 1er mars 2026 et le juge doit être saisi au plus tard le 1er juin 2026.

II - Ce que change la loi du 26 novembre 2025

Depuis le 28 novembre 2025, le délai de quinze mois est devenu un véritable couperet. La loi n°2025-1129 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a modifié l'article L.230-4 sur un point précis (article 29).

Le principe ne change pas. Pour les terrains réservés, les limitations au droit de construire et la réserve cessent d'être opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an. Autrement dit, la collectivité dispose de quinze mois au total à compter de la réception de la mise en demeure.

La porte de sortie disparaît. L'ancienne rédaction comportait une seconde phrase. Elle permettait de saisir encore le juge de l'expropriation au‑delà de ces trois mois. Cette phrase a été supprimée.

Dans ces conditions, une fois le délai de quinze mois expiré sans saisine du juge, le transfert de propriété par voie judiciaire n'est plus envisageable sur le fondement du délaissement. La réserve devient inopposable au propriétaire.

La loi apporte une seconde précision, à l'article L.230-3 : la saisine du juge est ouverte à défaut d'accord amiable « sur le prix ». Un simple accord de principe sur l'acquisition ne suffit donc pas à arrêter la mécanique des délais.

La nouvelle rédaction s’applique depuis son entrée en vigueur, le 28 novembre 2025.

III - Le dossier traité par le cabinet

Notre cliente est propriétaire d'une parcelle bâtie dans l'agglomération lyonnaise. Une partie du terrain est couverte par un emplacement réservé destiné à l'élargissement et à la sécurisation d'une voie.

Souhaitant sortir de cette situation, elle a exercé son droit de délaissement. Voici comment le dossier s'est déroulé :

- 19 septembre 2024 : Mise en demeure d'acquérir adressée par la propriétaire, reçue en mairie quelques jours plus tard

- 23 septembre 2024 : Réception du courrier de mise en demeure

- 22 septembre 2025 : Réponse de la collectivité, la veille de l'expiration du délai d'un an : elle confirme vouloir acquérir et propose une visite

- 2 décembre 2025 : Visite sur site avec les services de la collectivité, sans suite

- 23 décembre 2025: Expiration du délai de quinze mois, sans saisine du juge de l'expropriation

- Mai 2026 : Saisine du cabinet et courrier du cabinet à la collectivité.

La collectivité s'était bien prononcée dans le délai d'un an. Mais aucun accord n'était intervenu sur le prix. Aucune des deux parties n'avait non plus saisi le juge de l'expropriation.

Force est de constater que le délai de quinze mois a expiré le 23 décembre 2025, sans saisine du juge. Or, la nouvelle rédaction de l’article L.230-4 est entrée en vigueur le 28 novembre 2025, soit quelques semaines plus tôt. C’est donc elle qui s’appliquait : la collectivité ne pouvait plus saisir le juge au‑delà du délai.

Nous avons ainsi notifié à la collectivité que la réserve n'était plus opposable à notre cliente. Celle-ci est désormais libre de négocier la vente de son bien avec tout acquéreur.

IV - Les suites : sécuriser la situation du propriétaire

L'inopposabilité de la réserve joue de plein droit. Elle ne dépend pas d'une décision de la collectivité. Pour autant, il est prudent de la faire acter officiellement, notamment en vue d'une vente.

Nous avons donc demandé à la collectivité :

• Premièrement, de produire un document confirmant que l'emplacement réservé n'était plus opposable sur cette parcelle. Ce courrier a été réceptionné le 17 septembre 2026
• Deuxièmement, de mettre à jour le plan local d'urbanisme, en retirant la réserve de son règlement graphique.

Ces démarches évitent toute ambiguïté pour un futur acquéreur, son notaire ou le service instructeur d'une demande de permis.